一、智能建筑的控制总线应具有开放性
控制网络与数据传输协议是建筑设备自动化系统中的关键部分，它是系统开放性、互操作性及标准化的关键，从目前建筑设备自动化系统的现状来看，公认的协议大致有以下三种。
1.BACnet协议
该协议是美国采暖、制冷及空调工程师协会(ASHRAE)于1995年5月推出的行业标准，于1995年12月被正式采纳为美国国家标准，其编号为ANSI/ASHRAE Standard135—1995，可以说，这个协议标准是楼宇自控业界划时代的一份重要文件。该标准于2003年元月被国际标准化组织采纳为正式的国际标准，其标准号为ISO 16484—5。该标准中所阐述的对象、属性与服务的概念及其精确的表达方式，首次把建筑设备自动化系统的内部数据结构及相关操作抽象化出来，明确地表述清楚。
2.LonTalk协议
这是美国Echelon公司制定的控制网络协议标准。1999年成为美国国家标准，其编号为ANSI/EIA709.1A。Echelon公司推出了实现该协议的一系列手段、方法和措施。从硬件方面的Neuron Chip芯片、各种收发器、网络适配器、LonWorks开发装置、软件方面的Neuron C语言、网络操作系统，一直到LonWorks网络的全面实现，提供了完整的基础。因此在该协议的基础上开发建筑设备自动化系统相对要容易一些，其基础技术必须依赖Echelon公司，因此受到一定的制约。由于实现起来较容易，它受到广大控制厂商及工程公司的欢迎。
Echelon公司不但开发了LonWorks技术，同时又建立了LoriMark协会，该协会致力于发展可互操作性标准，认证符合标准的产品，发扬可互操作系统的优点，使得LonWorks技术和产品，大大改善了它的开放性。但是运用该协议开发的系统其投资相对比较大(特别是对中小开发商而言)，仍是一个有待改善的地方。
3.工业以太网协议
随着1999年现场总线技术标准IEC61158的出台，8种现场总线都成为国际电工委员会(IEC)的现场总线技术标准，其实质就是没有真正统一的通信标准。不同厂商的仪表设备在不同的现场总线系统中兼容性问题并没有得到解决。因此，人们希望能够找到一种一致公认的现场总线协议。转而将目光转到近几年来迅速发展的著名的以太网(IEEE802.3Ethernet)协议。以太网协议在信息传输领域已是一致公认的最佳协议，由于是完全公开的、完全透明的协议，随着以太网的日益发展与普及，已受到了世界上越来越多的著名大公司和厂家的青睐，并由于微电子技术的迅猛发展，已经开发了大量的价廉物美的以太网协议接口芯片，几乎世界上著名的大公司都有这方面的类似产品。这些芯片不仅仅能处理以太网底层协议，而且提供了大量上层的TCP/IP协议软件包，这为工业以太网的发展提供了强有力的物质技术保障。此外有的公司还开发了无线局域网(以太网)的接口芯片，专门用于电力载波领域的以太网接口芯片，以及用xDSL技术开发的以太网专用接口芯片。随着时间的推移，工业以太网协议用于控制领域，将不会再有大的技术障碍，届时关于协议之争将会告一段落。先进的、公开的、透明的、广为接受的技术终将取代其他的技术。
在此背景下出现了能够同时兼容BACnet、LonWorks和工业以太网的开放性控制系统，打破了某些大厂商在这方面的封闭式垄断。其中通用网络控制器UNC—410、UNC—510、UNC—610可直接连接BACnet、LonWorks节点。对于小型建筑的应用，单个UNC—410网络控制器可支持由BACnet、LonWorks及Invensys设备组成的网络;单个UNC—610网络控制器可支持由LonWorks、BACnet、OPC、InvensysNetwork8000组成的网络。UNC—610带有10/100M以太网端口、2个RS-232端口、1个LonWorks端口并带驱动程序，有LON节点直接访问功能，有BACnet驱动程序、WindowsXP操作系统及Niagare“控制引擎”软件。
索特(Sauter)公司的EY3600楼宇管理系统具有灵活性和开放性，可用于系统集成的智能化平台。通过运行novaproOpen软件，EY3600可将现场设备、DDC控制器及上位操作站组成多级的系统集成。Sauter系统有多种联网接口，如配有专用的LON控制器(EY3600EcolonLON)、BACnet控制模块，可将符合此二种协议的系统及设备无缝地连接到EY3600novaproOpen管理系统中。而且其专用的联网控制器nova230和联网控制模块novaCom可与Modbus、EIB等控制总线快速准确地通信。
二、智能建筑应有助于实现节能
1.通过智能化可能实现节能的硬件措施
建筑智能化是立足于信息技术的，但并不是一般的房子加上网络、宽带和智能化设备就是智能化建筑了。真正的智能化建筑首先要达到节能的标准和良好的居住舒适度，其次才是家居的智能化和安全防范的实用化。实际上，智能建筑不一定是豪华的，但它必需是低能耗的，其未来的发展趋势是重视环境可持续发展的绿色建筑GB(Green Building)，包括以保护环境和节约能源为宗旨的绿色照明(Green Light)以及充分利用太阳光、风力、地热等的清洁能源，减少对空气和水质的污染。
智能建筑的节能是指智能建筑内能源的消费和合理利用之间的平衡关系。衡量一个建筑智能化系统节能的经济效益应该包括两个方面的内容：一方面是节能设计的范围、类别，是仅仅考虑了直接节能，还是包含了广义节能?是否具备潜在节能?另一方面是节能的实际效率和深度，节能效益到底有还是没有?高还是低?这些都是判别建筑智能化系统实际功效的重要指标。通常建筑物节能的内容和对象包括建筑设计、空调系统、照明与设备，智能建筑节能不但包括原传统建筑所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，即“主动节能”。在确保室内环境品质的前提下，可采用的硬件技术有VAV变风量控制、冰蓄冷技术、变频控制技术、温度(凉快)与湿度(清爽)的解耦控制等。
(1)变风量VAV系统是利用变频风机和末端变风量箱，在房间室内温度达到设定温度时，由VAV箱自动减少送入房间的风量，联动风机的变频控制，降低风机转速，从而达到节能的目的。
(2)冰蓄冷技术是利用夜间用电低谷时的价格杠杆来完成蓄冰功能，而在白天用电高峰时，以融冰来代替部分冷水机组的运行，从而可以节约用电高峰时的耗电量，也降低耗电的价格。
(3)可采用地源热泵系统利用浅层地热能资源来进行供热或制冷，充分利用低品位能源，以达到良好的节能和环境效益，从而实现将可再生能源应用于建筑之中。
(4)对空调的水泵和风机等大型耗能设备采用变频控制技术，通过改变供电电源的频率和电机的转速，来改变风量和水量，从而节省电机的功耗实现节能。
(5)在实行多种电价的地区，利用建筑设备自动化系统，通过与冰蓄冷设备、应急发电机及太阳光、风力、地热等清洁能源进行配合，实现区域热、电、冷三联供系统的控制，也可以在用电高峰时，选择卸除某些相对不重要的机电设备来减少负荷，或投入应急发电机以及释放存储能量等措施，实现避峰运行，降低运行费用。
2.通过智能化可能实现节能的软件方法
智能化虽然不能直接节能，但通过智能化将建筑内所有被控设备进行集成，实现综合管理来达到信息共享，其作用和效益是不小的，也是可以实现间接节能的，即体现出科技节能，而且这方面的潜力还是相当可观的。这主要表现在以下两个方面。
(1)通过优化建筑设备运行方式和管理能够带来不小的节能效果，即通过软件要效益。根据对设备运行状况的统计数据，优化各种智能化控制器中内置的运行数学模型，科学地运用建筑设备自动化系统的节能控制模式和算法，动态调整设备运行，可有效地克服由于暖通设备容量和动力冗余而造成的能源浪费，使建筑电气设备在合理、优化的方式下运行，实现能源消耗的精确控制，从而节省大量能源。此外，通过自适应化的运行控制检测也可带来节能效果，例如因写字楼的租售及人员流动较大，办公室的空置率较高，通过智能化的中央空调系统可以自动检测到工作人员是否在办公室这种负荷的变化，并通过自动调节水温差、风量等方式调低系统的冷/热量供应，以求达到节能的效果。而按传统的空调运行方式，是很难对这种变化的热负荷进行检测的。例如以西门子InstabusEIB欧洲安装总线可对楼控、照明、安防、消防各类系统进行优化控制。
智能化带来的节能效益主要表现在下列方面：
1)室内温湿度精确控制能带来很明显的节能效果。
建筑室内温湿度的变化与建筑节能有着紧密的关系。据美国国家标准局统计资料表明，如果夏季将设定值温度下调1℃，将增加9%的能耗;如果冬季将设定值温度上调1℃，将增加12%的能耗，因此将室内温湿度控制在设定值精度范围内是空调节能的有效措施。欧美等国对室内温湿度控制精度要求为温度为±1.5℃，湿度为60%±15%的变化范围。而传统的运行方式，由于缺乏准确的控制，实际温度误差通常大于2℃，造成夏季室温过冷、冬季室温过热的现象，能耗的浪费通常很大，通过建筑设备自动化系统的优化运行和精确控制，若能使空调系统的运行温度和设定温度差控制在05℃以内，这样仅通过温度的精确控制就能带来很好的节能效果。
2)合理调节控制新风量也能带来节能效果。
根据卫生要求，建筑内每人都必须保证有一定的新风量。但新风量取得过多，将增加新风耗能量。在设计工况夏季室温26℃、相对湿度60%，冬季室温22℃、相对湿度55%的前提下，处理1kg室外新风量需冷量6.5kW·h，热量12.7kW·h，因此在满足室内卫生要求的前提下，减少新风量，有显著的节能效果。新风量应该根据室内允许CO2浓度和根据季节及时间的变化以及空气的污染情况，来自动调节新风量，以保证室内空气的新鲜度。控制功能较完善的楼宇自控系统可以满足这些控制要求。
3)空调系统平衡管理能带来节约。
空调系统的节能控制算法是智能建筑节能的核心，科学合理的节能控制算法，不但可以达到温度环境的自动控制，同时也可以得到相当可观的节能效果。空调系统的热交换本质上是一定流量的水通过表冷器与风机驱动的送风气流进行能量交换，能量交换的效率与风速和表冷器温度对热效率的影响有关，更与冷热供水流量与热效率相关，常规的做法是以恒定供回水压力差的方式来设定空调控制算法，但由于在恒定的供回水压力差之下，自平衡能力低，流量值与实际热交换的需要量相差甚远，因此往往造成温、湿度失控，能量浪费和设备受损。
由于空调系统具有明显的动态特点，在不同供能状态和不同运行状态下的流量和控制效果是变化的，如果建筑设备自动化系统能按照热交换的实际需要动态地调节各台空调机的电磁阀，控制流量进行相应的变化，使总的供回水流量值也始终处于不断变化之中。为了响应这种变化，供回水压力差必须随之有所调整以求得新的平衡，应通过实验数据建立变流量控制数学模型，将空调供回水系统由开环系统变为闭环系统。动态变流量控制系统利用变频控制技术，改变空调系统循环水的流量和温度，可保证整个系统在满负荷及部分负荷情况下，均处于最佳工作状态，从而最终达到综合节能的目的。
4)对照明、电梯等系统作自动控制的节能效果。
通过自动感应或控制公共区域的照明灯等各类灯具以及电梯、扶梯等，对这些系统进行合理的控制，可解决灯光常明、扶梯常转等问题。此外借助各种不同的“预设置”控制方式及控制元件，可对不同时间、不同环境的光照度进行精确的预置和合理的管理。例如上班时自动全部开启所有的灯光、电梯等设备，而下班时则自动关闭大部分灯光和电梯，只留下少量的设备运行保证最低运行需求。准确的定时控制，能带来5%以上的节能效果。此外，还可对室外光线进行预程调光控制和窗际调光控制，极大地降低了能源消耗。
5)通过对机电设备作最佳启停控制能带来节约。
办公和商场等类型的建筑夜晚是不需要开空调的，为了保证工作开始时室内环境的舒适，就需要提前对建筑进行预冷或预热。另外由于室内温度是惯性很大的被控对象，提前关闭空调也可以保证室内温度在一定的时间内变化不大，这样建筑设备自动化系统通过计算和控制空调设备的最佳启停时间，可以缩短不必要的空调启停宽容时间，达到节能目的。同时在预冷或预热时，还可关闭室外新风阀门来节省能耗。
(2)采用能源管理系统也能产生出不小的应用效益。能源管理和控制系统(EMCS)，有时也被称为建筑物能源管理系统BEMS(Building Energy Management System)，可实现能耗跟踪及节能的远程或就地控制，包括在线的优化监控、离线的节能目标管理以及人为管理。它可实现能耗跟踪及节能的远程或就地控制。能源管理系统由各种计量仪表和软件程序组成。安装于制冷机组、冷却水泵、冷冻水泵、风机等上的各种空调设备计量仪表不仅可以在系统运行时采集该设备的实时运行原始数据，还可以在系统软件控制下，实现系统的节能运行。
其工作过程首先是由各种计量仪表采集到设备运行原始数据，通过数据传输通道传输到中央处理器，利用软件程序对其进行分析整理，从而建立系统高效低能运行数据库并集成在能源管理系统软件中，为以后的能源管理提供基本依据。例如，在ABB公司的每个智能插座中都带有能耗采集单元，可以实时提供能耗数据。然后，在空调系统的运行过程中，各种计量仪表将采集到的运行数据传输给中央处理器，通过软件程序进行对比分析，拟出系统的运行曲线，从而判断系统是否处于节能运行状况。
此外，能源管理软件还可以自动存储或打印出设备运行的数据和运行曲线，为后续的系统提供完善可靠的资料。各种计量仪表运行数据也可通过显示屏直接显示，来提高管理人员的节能意识。
3.国家发展“节能省地型”建筑将要采取的策略和措施
(1)节能———应从五个层面推动：一是城镇供热体制和供热方式改革;二是新建建筑严格执行建筑节能标准;三是研究既有建筑节能改造政策，突出抓好政府公共建筑的节能改造;四是推广应用新型和可再生能;五是合理布局城市各项功能。
(2)节地———要从三个层面抓好：一是规划层面合理规划布局，提高土地利用的集约和节约程度，当前突出强调抓好各类开发区土地的集约和节约利用;二是加大墙改力度，进一步减少粘土砖生产时耕地的占用和破坏;三是深入开发利用城市地下空间。
(3)节水———要抓好四个层面的工作：一是降低供水管网漏损率;二是强化节水器具的推广应用;三是再生利用、中水利用和雨水回灌;四是合理布局污水处理设施。
(4)节材———要抓好四个层面的工作：一是采用新型建筑体系;二是高强度钢材和高性能混凝土等高性能、低材耗、可再生建筑材料的循环利用;三是延长建筑物使用寿命;四是开展建筑垃圾与部品回收的研究和应用。
(5)环境保护———国民经济的发展绝不应该以牺牲环境为代价，环境保护不仅关系到人们的生活品质，同时关系到子孙后代。一旦环境被破坏，要恢复起来真是难上加难。同时，对“耗能就是污染”必须有清醒的认识，因为消耗能源就会产生废气和包括二氧化碳在内的其他污染物。
三、智能建筑应能有效实现安全防范
智能建筑中的安防、消防、楼控三大部分有融合的趋势。未来的安防就是依托网络，这将使安防系统与通信网络系统关系更加紧密，消防也因可用摄像机直接探测火灾而将与安防相结合，安防在人们未来的生活中将起到重要作用，有可能成为智能建筑的领头羊。甚至可以提出“安防将统帅智能建筑”这样的口号，虽然有点超前，但很有希望。但安防设备要以适用有效为原则，不必一味追求高档和豪华，要力求既全面又简洁，重要的是要树立安全第一的理念，并通过人防、物防、技防三防结合的方式来予以保证。安全防范的重点应该是防侵入，并在有侵入行为发生时实时报警，可通过设置周界报警系统和卡片式出入口控制系统来实现。高档建筑也可采用虹膜或面像等人体特征自动识别装置。出入口控制系统所用的感应卡在大多数情况下可同时作为“一卡通”使用。
摄像机等电视监控装置一般用作全景和周界监控，当然重点区域的监控更离不了它。停车场最好是全部沉于地下，从设备上应配置停车场管理系统，管理车辆的泊位和有序进出。安防领域与其他学科技术融合的趋势将会越来越明显，因此可考虑综合应用。比如，视频监控已经开始网络化，视频监控正与会议电视技术融合，液晶显示器、等离子体显示、DLP光显装置等家电产品在一定的场合可以作为视频监控显示设备的主流。此外还包括扩大的物业，如物业管理、停车场管理、背景音乐广播等。
2006年4月，劳动和社会保障部推出了“安全防范设计评估师”这一新的国家职业标准，分为初级、中级和高级三个级别，由于智能建筑中安全防范系统最为首要，这一重任今后将由安全防范设计评估师来担当。
四、智能建筑应便于实现智能化物业管理
智能化物业要求通过采用先进和成熟的智能化技术，来提高建筑的安全性、舒适性、适用性和物业管理水平，强调建筑环境质量的提高，从而达到节约能源、保护环境和可持续发展的目标。从某种意义上说，要实现“绿色建筑”的新境界，“运营”、“管理”和“服务”比某些硬件设备更为重要。
目前，国外先进的物业管理系统中已经采用了预测维护、条件监控、可靠性与维修设计、专家系统等高新技术。根据美国楼宇协会的统计，普通建筑的生命周期为60年，而这期间的维护管理费用将是建筑建造成本的3～4倍。若能采用先进的物业管理系统，通过物业管理系统的合理运行就可节能15%，从而为实现经济效益、环境效益及可持续发展的高度统一创造良好的条件。随着物业管理的日益复杂化、分散化、多样化，大型物业管理系统的典型结构形式正在趋向于采用分布式系统结构。
1.智能化物业管理的目标和内容
智能化物业管理涉及建筑、电气、通信、自动控制、计算机技术，智能化物业管理的目标是对整个建筑设备、资源、公共设施进行管理，为使用者提供一个安全、舒适、投资合理、高效和可以扩展的环境;在设计时应充分采用开放性原则，并通过采用新技术，以确保整个系统运行在最佳状态;利用信息技术将所有弱电系统和智能建筑的子系统都集成到物业管理系统之中。智能化物业管理未来发展的趋势是建设可持续发展的小区，创造健康、舒适的居住环境。
智能化物业管理是建筑物管理的重要一环，其包括的内容相当广泛，一般包括：设备管理、信息管理和特殊服务(包括应急响应和灾难恢复等)。具体而言有设备档案管理、(暖通空调、水、电、气、照明、电梯等)机电设备运行管理、(电、气、冷热源使用、计量、收费等)能源管理、设备维修管理、火灾报警及消防联动系统的管理、应急响应系统管理、安全防范系统(闭路电视、门禁系统、巡更、停车场)管理、通信网络系统设备管理(网络协议更新、维护)、办公自动化系统管理、综合布线系统管理等。经营管理则包括：租赁信息及契约、财务及电子转账、公共设施使用预约管理、CATV、通信邮件服务管理、决策支持系统等。为适应智能化物业管理的要求，2005年3月国家劳动和社会保障部发布了新职业智能楼宇管理师，是指从事建筑智能化系统管理及设备管理、运行与维护等工作的人员，其主要工作内容有：①管理与维护楼宇综合布线;②监控、使用、维护建筑设备;③管理通信和网络系统;④使用与改进智能建筑管理系统;⑤管理火灾报警与安全防范系统等。
2.楼宇设备的寿命周期成本LCC(LifeCycleCost)
设备的寿命周期，从广义上来说，包括设备从提出方案、设计、制造、安装、调试、使用、改造直至报废的全部时间。在这整个时间中所消耗的费用总和就是设备的寿命周期成本LCC。由此可见，寿命周期成本是由设备的设置费和维持费两项构成。如果设备是自制的，则设备设置费包括研究、设计、制造、安装、试验以及设备使用和维修技术资料的制作等费用的总和。如果设备是购买的，其设置费则是设备的售价，加上设备的运输费和安装费、设备的维持费，包括操作人员的工资、能源消耗费、保养修理费、事故发生后的停机损失费、保险费和固定资产税等费用的总和。
3.楼宇设备管理的主要目的和任务
楼宇设备管理的目的和任务是使所有的楼宇设备经常处于良好的工作状态，并尽量避免它们的使用价值下降，在提高各种设备功能的同时，最好地发挥其综合效益，以提高经济收入和达到经济运行的目的。具体地说，楼宇设备管理的主要目的有：
(1)保持设备完好通过一系列技术、经济、组织与综合管理措施，正确使用、精心维护、科学检修，保持设备运转正常、性能良好，使设备完好率达到规定要求，设备输出的能量与能源消耗比达到设计规定要求。
(2)保障设备“安全、可靠、经济、合理”地运行这是对设备使用寿命期管理的根本要求。以计算机为核心的智能化监控设备和系统运行的安全可靠性更是首要要求。对楼宇设备的运行管理可归结为“安全、可靠、经济、合理”八字方针。“安全”主要体现在设备运行状态参数应符合设计或说明书要求，应在安全界限参数以内的适当范围，按照安全技术规定操作设备，避免发生事故的危险性;“可靠”是指设备的运行操作、保养、维修应按有关规定、规程实施，其内容和质量应达到相应标准，杜绝组织管理上的疏忽，保证设备无故障可靠运行;“经济”主要是指在运行方式上的管理和调节，在不同的使用要求、季节变化、外界条件变化等因素下，确定比较经济的运行方式，在管理措施上给予保证，在具体运行中给予适当调节;“合理”主要指在具体运行操作规程或程序上的合理，注重在运行过程中状态参数调节的合理性，在不同情况和条件下运行管理的合理性。
(3)追求设备寿命周期成本最经济追求设备寿命周期成本的最经济，以获得良好的设备投资效益是建设单位和设备管理者的总体目标。设备使用寿命期维持费用的经济性，是由设备管理达到的。由于设备使用寿命期占设备整个寿命期大部分时间，其使用寿命期费用的经济性对设备整个寿命期的费用影响极为显著。根据统计分析，国内楼宇设备使用维持费大约是规划购置费的25倍左右。
(4)延长设备自然寿命，实现设备资产保值通过科学合理的组织和实施对设备的综合管理，使设备的自然寿命得以延长。当设备的自然寿命超过了折旧年限，但又在其技术寿命和经济寿命年限之内时，可以认为设备资产实现了保值。而设备资产的保值又构成了楼宇保值的主要内容。
4.提高物业管理效益的途径
可从楼宇设备寿命周期和费用构成直方图分析如何提高物业管理效益。国外的研究表明，若以建筑的设计和建造成本为单位1，则在楼宇设备寿命周期中的运作成本，包括维护、更新费用和水、热、电等的运营管理费则为4～6。
(1)提高楼控设备的开通率。楼宇控制系统所控制的设备很多，又涉及不同的专业，对参与楼宇控制系统现场调试人员的要求较高，除要精通楼宇控制系统本身外，还必须懂设备结构和运行工艺才能让设备工作在最佳状态。由于设备或系统工作时是动态平衡的，目前存在的实际问题是，懂楼宇控制的人员对设备了解不多，对设备熟悉的人员又对楼宇控制不熟悉。加之系统本身的设计存在不合理性，这是造成楼宇控制系统开通率仅为50%左右的主要原因之一。
此外，随着建筑物监控信息点的增多，要实现系统的实时集中管理，就必须有足够的带宽保证，假定平均每个信息点要1K带宽的话，5000点的大系统就需要5M的数据流量，这对于传统的总线系统(一般都不到100K带宽)是难以解决的，这也是用传统总线在做大系统时会出现半瘫痪状态的一个根本原因。
(2)选择好网络系统的建设方案。宽带网络涉及不同位置的布线方式，如电信设备和物业管理机房、建筑群间布线、楼栋布线，水平布线等。网络布线当前最主要的物理介质是超5类线和6类线，在传输距离上有一定的限制，如果距离超过100m(或200m)，则需要使用光纤。
电信机房即中心机房，是网络设备的中心，内有局端设备(如DSLAM)和总配线架MDF，MDF的大多数主干电缆直接从市区通信大楼接入，分配电缆以星形方式通过地下管道连到各栋住宅楼。这样在一对线上可以同时进行数据和话音业务的承载。物业管理机房一般也设在中心房，配有认证服务器及DHCP服务器，负责对用户接入进行认证及对用户的IP地址实行动态分配管理，是宽带小区的信息服务中心，拥有各式服务器，例如Radius、Sever、WebSever等。其建设途径可有如下二种：一是交给电信运营商带资建设并由其专业经营，收入当然也归运营商所得;另一种是开发商自己出资购买交换机等网络设备并自行建设局域网，经营收入为开发商所得，但此方式要求有较高水平的网络管理人员。
(3)三表远传系统的采用要慎重，宜先采用付费购卡方式。三表远传系统有多种多样的实现方案。前提是要采用脉冲式电表、水表、燃气表，输出电信号，供给数据采集器进行收集和处理，物业管理计算机接收由数据采集器发送的资料数据，存入其收费数据库中，必要时沟通电力公司、自来水公司、煤气公司和银行，完成用户三表信息的数据交换和费用收取过程。
自动抄表系统的实现主要有总线式抄表系统、电力载波式抄表系统和利用电话线路载波方式等几种模式，目前也有直读式表具，但不宜采用无线系统。由于表具精度和可能因传输线路受干扰而在使用中常出现争议，因此三表远传系统目前只宜用于高档建筑，普通建筑宜先采用付费购卡方式，独立计费，先交费后使用。
(4)物业管理应提供数字化和人性化的服务。其主要要求是：
1)以客户服务为中心整合原有的物业流程一般物业公司采用的基本都是以物业管理为核心的管理模式，现有的物业管理软件系统也大多是按这一思路开发的，但是物业公司最重要的服务同时也是物业公司生存的前提条件是客户服务，因此物业软件应将“以内业为核心”调整为“以客户服务为核心”，并以此整合物业的信息流程。
2)工作流程过程控制的自动化现在很多物业公司都进行了ISO9000认证，ISO质量管理体系的基本思想就是进行过程控制，但现在这方面的工作基本上是以纸张记录为载体并由人工监督执行，也就是说服务质量的好坏完全取决于人工监督执行的力度。在智能化时代，这方面的过程控制工作理应由计算机自动完成，可以预先设定信息处理的流程，并让中心计算机自动按流程处理。
3)流程的自动闭合智能化物业最重要的基础条件是数字化，没有数字化做基础，其他的服务措施就没有实施的基础条件。要求信息“从客户端到物业再返回客户端”的整个过程都采用数字化方式，只有这样才能构成一个闭合的数字化循环，如果其中的某个环节未采用数字化，那么自动化的流程处理就只能具有理论上的意义了。
4)信息的共享及服务能力的升级能发挥整体作用的重要步骤之一就是所有的信息必须实现共享，并起到关联的作用，物业管理中心的计算机服务器起着非常关键的作用，很多控制程序和整个小区中的数字信息都集中存放在大型的物业数据库中，该数据库对所有需要控制和共享的设施开放。中心数据库计算机是密切支撑家庭信息终端并与之一起使用的，强大的服务内容也都存储于海量的中心数据库中，信息终端只是其在前台的具体表现形式而已，当中心数据库升级时，信息终端所提供的服务和内容也相应地被升级变化。
五、系统集成概念应逐步地淡化，强调因需设计
系统集成既是智能建筑中的亮点，同时也是智能建筑中最大的难点。
(1)系统集成有广义和狭义两个方面。广义的系统集成指的是建筑艺术与技术的结合。任何建筑都需要体现实用性和美观性两个方面，建筑本身就具有个性化的特点，每个建筑都有所不同，在其他地方、其他建筑上适用的系统，照搬到另外一个建筑上就不见得有效。因此设计智能化系统时，极其重要的一点就在于智能化系统与建筑本身的系统集成。设计智能化系统时应当从建筑本身结构、理念、功能上找出个性化的特点，本着以人为本、节省能耗的原则对智能化系统进行个性化的调整。如何在建筑中体现出智能化设备运行的效益应该是智能建筑技术的核心。而狭义的系统集成则专指智能建筑中各个子系统的集成与技术的融合。
(2)智能建筑应该根据建筑自身的规模和设置子系统的多少来决定是否需要有系统集成以及选择集成的层次，不应该为集成而集成。系统集成不仅需要有经济实力的支持，更需要有技术实力为后盾，特别是软件的开发能力和维护水平。
(3)系统集成的本质是资源共享，是信息集成，集成的目的首先是管理的需要，而不是集中控制。系统集成强调在网络技术、数据库技术、中间件技术基础上实现各个异构系统之间的信息共享，为包括各个异构系统在内的视为一个整体的系统的附加功能服务，使信息进一步增值，并为管理控制一体化发挥不可或缺的作用。系统集成实现的关键在于解决各子系统之间的互联性和互操作性，要求在软硬件的连接方式、交换信息的内容和格式、子系统之间的互控和联动、各子系统的扩展方法等方面，都必须标准化和规范化。
(4)主导未来集成技术的将是软件。提供可共享并保持一致性数据的数据库技术，通过Web提供全球链接的网络技术，提供软件组件间互联性并实时管理软件组件间交互作用的中间件技术，是当代集成平台的三大技术支柱。未来，理想的集成将会建立在网络平台上，网络与智能将更紧密地结合为一体，IT智能化、智能IT化，将是必然的发展趋势。